Выбор именно террасы «Objora» как объекта для аналитического расследования, вовсе не случаен. Схемы, которые применяются в «Objora», можно увидеть и в других заведениях общепита мун. Бэлць. В 2019 году местная власть пошла на повышение почти в 3 раза ставки налога на недвижимость для пополнения бельцкого бюджета. Но при этом продлевает копеечные договора на аренду земли в центральной части города для местных олигархов.

Как и прежние материалы, наши расследования основаны на официальных ответах бельцкой примарии.

Чья земля и цена вопроса

Земля под террасой находится в аренде. Площадь аренды 300 кв. метров. Однако, объект идет в комплексе с магазином, площадь которого 40 кв. метров. Вот копия кадастрового плана участка:

Договор по аренде этого участка-сквера за центральной остановкой стал возможен на основании Решения № 5/47 от 29.09.2011 года муниципального совета Бэлць, которое подписывают следующие чиновники бельцкой примэрии:

1. Панчук В. Т. – бывший примар мун. Бэлць, почетный житель.
2. Довгань Л. С. – и. о. секретарь мун. совета.
3. Рубцов С. С. – на тот момент председатель сессии мун. совета Бэлць.

Цена аренды 300 метров земли в самом центре Бэлць достаточно смехотворна – 1356 леев в год. То есть, по 113 леев в месяц платит собственник 300 кв. метров в центре северной столицы. Цена аренды одного квадратного метра равняется 37 банам в месяц. Вот копия оригинального договора об аренде от 2011 года:

Вот копия последнего договора, продленного до 2023 года на тех же «очень выгодных» условиях, подписанного бывшим примаром Бэлць Николаем Григоришиным, занимающего в настоящее время должность вице-примара:

Как мы видим, тут применяется классическая схема договора под минимальные 2% от нормативной стоимости земли, хотя от собственника в лице ИП «Parnavel Igor» можно было легко получить в 5 раз больше, переписав договор аренды под 10% от нормативной стоимости земли.

С 15 ноября 2011 года за аренду 300 кв. метров было выплачено в бельцкую казну 12 552 леев, однако, эта сумма могла достигать 62 760 леев, если изначально требовать 10% от номинальной стоимости земли, а не 2%, как это есть в нынешнем договоре. Вот копия начислений оплат за аренду этого участка земли:

Мы строили, строили и наконец построили… К какому типу строений относится «Objora»?

То, чем является на самом деле и чем числится это заведение общепита – это очень запутанная история, в показаниях которой чиновники примарии откровенно путаются. По документам терраса «Objora» – это обеденный зал от магазина «Objora», прилегающему к нему сбоку. Так это значится на документах, которые подписаны начальником Управления Торговли примэрии мун. Бэлць Натальей Романенко. Вот копия этого ответа:

Начало строительства террасы «Objora» началось с получения «Градостроительного сертификата на проектирование», в котором указано совершенно конкретная конечная цель – «Проектирование террасы открытого типа к существующему торговому объекту». Вот копия данного документа:

Градостроительный сертификат №966 от 09.11.2011 года под будущую террасу подписывают следующие чиновники примэрии:

1. Панчук В. Т. – бывший примар мун. Бэлць
2. Маху О. Я. – бывший вице-примар Бэлц
3. Сердюк И. М. – нынешний Секретарь Муниципального совета
4. Коада В. М. – бывший главный архитектор
5. Букатару Ю. В. – бывший начальник Отдела архитектуры и строительства примэрии Бэлць

Мы также можем увидеть предписания, которые в дальнейшем не выполнялись застройщиком:

• Декоративное ограждение не более 0,7 метра (вместо этого мы видим капитальные стены);
• Сборно-разборные конструкции;
• Существующие инженерные сети (в террасе «Objora» были простроены два капитальных туалета, для которых были проведены новые сети канализации).

По всем документам, которые проходили согласование у служб примэрии, этот объект проходил как «Терраса открытого типа к существующему объекту». То есть, как терраса к магазину, а не, как мы предполагаем, автономно работающий объект общепита с услугами уровня ресторана.

После получение сертификата индивидуальному предприятию «Parnavel Igor» выдается Разрешение на строительство №358 от 30.11.2011 года, подписанное следующими чиновниками бельцкой примэрии:

1. Панчук В. Т. – бывший примар мун. Бэлць
2. Маху О. Я. – бывший вице-примар Бэлц
3. Сердюк И. М. – нынешний Секретарь Муниципального совета
4. Коада В. М. – бывший главный архитектор
5. Букатару Ю. В. – бывший начальник Отдела архитектуры и строительства примэрии Бэлць

Копия «Разрешения на строительство террасы открытого типа» №358 от 30.11.2011 года прилагается:

Мало кто из бельчан помнит, что было на месте этого строения. Однако освежить память поможет «Генеральный план застройки»:

Как видно из генерального плана, на месте того, что в примэрии называют «терраса магазина», ранее были около пяти деревьев и две клумбы роз.

Проект получил в 2011 году согласование у муниципальных предприятий «БИО» и «ДРСУ», где также идет упоминание про «открытую террасу». Вот копия согласования:

А вот и сама схема проекта «террасы магазина», которая была согласована со службами примэрии и муниципальными предприятиями:

Представленная и утвержденная схема кардинально отличается от того строения, которое видят перед собой бельчане. Особое внимание к обозначенным трем входам на территорию террасы, которые идут со стороны ул. Достоевского и Штефан чел Маре. Входить на террасу люди должны были без дверей, как это и бывает на террасах открытого типа. Эти фрагменты схемы выделены специальными стрелками:

Пространство между магазином и террасой согласно плану не должно было застраиваться, а на этом участке должны быть открытая площадка, вымощенная тротуарной плиткой. Эта территория сейчас занята так называемой «террасой».

Колоссальная разница в налогах – ресторан или терраса?

Терраса «Objora» не единственная, которая по документам терраса магазина, а внутри это, как мы считаем, полноценный ресторан. И в ответах от чиновников примэрии видны противоречия. Вот ответ начальника Управления Торговли примэрии Натальи Романенко относительно «магазина с террасой»:

Мы подчеркиваем указанную Натальей Романанко торговую площадь – 340 кв. метров, что является абсолютной правдой, так как к террасе добавляется еще площадь магазина. А теперь публикуем «Уведомление о торговле», поданное собственником этой недвижимости в Управление торговли бельцкой примэрии, которым руководит все та же Наталья Романанко:

340 кв. метров торговой площади превратились в 300 кв. метров площади. Далеко не многие бельчане поймут для чего нужно скрывать лишние метры торговой площади.

Вот ответ начальницы Финансового Управления Бельцкой примэрии Русу В. А., полученный до запроса о предоставлении копии Уведомления. В нем чиновники примэрии выдают неверную информацию, говоря, что собственник подал уведомление на торговлю, указав торговую площадь как 340 кв. метров. Имея на руках копию этого Уведомления, мы видим, что ответ от начальника Финансового управления Русу В. А. содержит важную информацию относительно налогов, которые платит собственник этой недвижимости. Так, нам дают таблицы расчета Ставки сбора за объекты торговли, который зависит от выбранного типа деятельности и торговой площади. Вот как выглядит таблица Ставки сбора за объекты торговли по коду 56.30, который указал собственник «магазина с террасой»:

300 кв. метров торговой площади– это 10 140 леев налогов. А если бы собственник указал 340 кв. метров, о которых прекрасно знает чиновницы примэрии, то он бы платил каждый год 25 000 леев. Чувствуется разница?

Но в это далеко не все, что можно увидеть в этом анализе. По нашему мнению, то, что находится внутри конкретно террасы «Objora» – это полноценный ресторан, расположенный в самом центре Бэлць. Это никак не «магазин с террасой». И в самом центре Бэлць, как мы считаем, находится ресторан, расчет налогов которого должен быть согласно этой таблице:

Мы имеем 300 кв. метров торговой площади, которую мы считаем ресторанной. Следовательно, каждый год за 300 метров ресторана собственник мог бы платить в бюджет не 10 140 леев в год, как сейчас, а 50 000 леев. Следовательно, каждый год только с одного подобного объекта бюджет может недополучать 38 860 леев налога и 5424 леев по аренде. За 8 лет существования объекта «набегает» недополученная сумма в размере 354 272 леев.

Право на реплику

Мы нашли номер владельца индивидуального предприятия «Parnavel Igor», чтобы задать ему несколько вопросов. Диалог с самого начала не получился, а сам Парнавел Игорь отвечал на вопросы крайне неохотно. Так, первым вопросом мы спросили почему в его Уведомлении о торговой деятельности указано лишь 300 кв. метров, когда его магазин и терраса занимают 340 кв. метров. На этот вопрос Игорь Парнавел посоветовал обратится в примарию.

Второй вопрос был по типу строения, где разрешающие документы на стройку были на террасу открытого типа. На этот вопрос Игорь Николаевич Парнавел ответил, что нам “надо спрашивать в примарии, там документы все есть”.

Итоги знакомства с документами

• Как мы считаем, собственник этого участка мог умышленно занизить торговую площадь для того, чтобы платить меньше налогов. Также мог умышленно поставить удобную классификацию своей торговой деятельности. А сколько таких объектов есть как в нашем муниципии, так и по всей стране?
• Как мы видим, начальники Управлений примэрии отлично знают какая должна быть торговая площадь, но при этом они принимают Уведомление от собственника, в котором эта торговая площадь занижена. До того, как мы сделали запрос о предоставлении нам копии этого Уведомления, чиновницы примэрии утверждали, что собственник подал в примэрию Уведомление на 340 кв. метров торговой площади. Почему ранние ответы от примэрии содержали ложную информацию?
• Что такое «магазин с террасой»? Мы видим под «террасой Objora» – это совершенно автономный торговый объект, в котором нет никакой связи с магазином, кроме общей документации.
• Сколько в Бэлць владельцев бизнеса, которые недоплачивают налоги на десятки тысяч леев в год и получают арендную плату по самому минимальному тарифу?

Мы считаем, что изучением конкретно этого случая стоит заняться на высшем уровне как в бельцкой примарии, так и в других примариях страны. Очень часто можно увидеть, как по документам строится терраса, а на деле строится капитальная пристройка, которая значительно увеличивает торговые площади, но это мало как отображается на выплате налогов.

Авторы:
Diana Grosu
Vitali Cozearschi

Источник: https://lex21.md/ru/archives/2450